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20%个税因何被抛弃


2020-08-08


20%个税因何被抛弃

3月31日,是地方政府出台“国五条”执行细则的最后期限。国务院常务会议调控房地产市场的五条措施开始在全国范围内落地。根据武汉市房管局在其网站上公布2013年度新建商品住房价格控制目标为:同比增幅低于人均可支配收入实际增幅。与武汉一样,南京版“国五条”也在同一天晚间迟迟出炉,全文仅154个字,被网友笑称为“一条微博”。同样,成都、西安等城市的调控细则也如出一辙,发布时间及行文上都高度一致。

在业内人士看来,最近出台的地方调控细则大多为“温柔落地”,一些城市在税收、限购扩容等敏感问题上表述颇为含糊,特别是在备受关注的20%个人所得税如何征收等问题在武汉、深圳等大部分城市的细则中均未提及。

事实上,自3月1日国务院办公厅发布17号文,业界将其称为“国五条”细则,首次明确二手房交易中的个人所得税将严格按照个人所得的20%征收,该政策就引发了巨大争议。

很多人表示,此前虽然已有规定,对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税外,其余的二手房交易个税政策均按照差额的20%或全额的1%征收,但在实际运作中多采取全额1%的征收方式。但如严格按照新的通知规定,就有巨大不同。

以一套房主原购房值50万,目前总价200万的普通二手房计算,按之前1%的个税计算为2万,而新政后按照差额的20%计算,个税将达到30万,比之前增加了28万,相当于当前房屋总价的14%。

因此此项政策推出之初,很多人便已表示,提高二手房交易的个人所得税虽然原意是为了打击投资投资,但在实际操作中卖方则很可能以提高房价的方式来转嫁成本——这一新政或许将在客观上推升二手房房价——随着二手房业主出售意愿降低,供应的减少也将把一部分刚需购房者推向新房市场,进而加剧新房市场的供求矛盾,甚至带动新房价格的进一步上涨。因为新房市场税收较少。

而在此前,住建部副部长齐骥曾经在接受和讯网采访的时候表示,因交易而征收的个人所得税不得转嫁,若出现此现象会严惩不贷。

但是,此段表述被媒体披露后,立即在民众中产生了轩然大波。在该新闻后的数万条评论中,几乎全部都是嘲讽该言行的,认为这样的思维“天真烂漫”,甚或是“掩耳盗铃现实版”,认为这部分增加的税必然会转嫁到购房者头上,从而导致房价更高。

现实中,在“20%个税”条款出台后,多地上演了争抢购房“末班车”的景象。许多购房者都希望赶在地方执行这一政策之前尽快“下手”,以避免缴纳更多的税费,结果导致多地房价的急剧上涨。

也正因为此在两会期间,一些政协委员便表示,20%个税征收的效果令人质疑,未来如何实行,地方细则是一大决定因素。

“粤五条”正是在此一大背景下披露出来的,对20%个税征收采取模糊处理的措施虽然出乎许多人的意料,因为按道理地方应该有收税的冲动,却并未跟进中央的要求。这一点其实早有先兆。

值得关注的是,广东也是房价高涨的重灾区之一,特别是深圳、广州两地,列名国内房价最高的城市(此前我曾经写作过文章,对广州房价的从最初1997年左右的高涨,到2000年前后的房价下跌,再到2005年之后的步步攀升,做过细致分析。之所以有一段时间房价下跌幅度较大,是因为广州在那期间出现了大量超级住房大盘造成供应量大升的结果,而05年后房价再度暴涨,是这些超级大盘由于土地供应的限制,而再无供给造成。绝非是此前很多地产人士口中所称是“广州住房市场理性成熟”的结果)。因此,广东省出台的政策具有相当的政策风向标作用。

也就是说,“粤五条”的出台发出了一个信号,就是当局已经认识到,“20%个税”条款不得人心,而在具体实施中将会给予相当修正。相信在今后其他地区同样的落实“国五条”实施细则的时候,将会延续广东省的这一变通政策。

广东省政府在通知中提出了5条措施,包括切实落实政府稳定房价的责任、坚决抑制投资投机购房需求、增加中小套型普通住房供应、加快保障性安居工程建设以及加强房地产市场监管。而“对执行相关政策措施不到位、房价上涨过快以及保障性住房建设进度缓慢的地区,要及时对该地区政府负责人进行约谈和问责。”

此外,广东省政府还规定,广州、深圳市要根据近年房价走势情况,按照保持房价基本稳定的原则,合理确定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标,于2013年3月底前报省住房城乡建设厅、监察厅备案,并向社会公布。其他地区要结合实际,抓紧制订稳定房价的具体方案。

作为笔者,比较关注的是,广东省政府的这一条要求,“各地级以上市(含顺德区)政府要于2013年3月底前向社会公布2013年度住房用地供应计划,并称‘要建立90平方米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道,加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。’”如果这些公布的计划中,住房用地供应确实有比较大的扩大,那幺,各地市的房价很可能会终止上涨,甚至会有所下降。

因此最关键的,还是看实际的土地供应计划数量有无比较大幅的增长,以及最终成交的土地价格。

事实上,在本次“国五条”出台后,增加土地供应可以说是其中唯一的亮点,这说明包括本人在内的大量呼吁增加供应的观点,当局终于还是逐渐认识到一些了——但是对此的认识程度表现在具体的土地供应增加的规模上。这需要实践中继续地给予检验。



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